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한국 부동산 시장에서 전세사기가 늘어나고 있는 가운데, 부동산 전세 및 월세 계약 시 주의해야 할 사항과 추가해야 할 특약에 대해 알아보겠습니다.

최대한 자세하게 설명드리려고 노력했으나, 급하신 분들이나 부동산 용어가 어려워서 머리 아프고 포기하고 싶으신 분들은 노란색으로 하이라이트 쳐드린 부분들만 필수로 챙겨주신다면 사기를 예방하실 수 있으실 겁니다.

🏡 전세사기를 예방하는 노하우: 부동산 전세/월세 계약서 작성 시 꼭 확인해야 할 사항과 조항들

1. 등기부등본에서 확인해야할 사항들

등기부등본은 부동산 계약시 기초가 되는 가장 중요한 서류 중 하나 입니다. 등기부등본에서 꼭 확인해야할 사항들을 정리했으나, 잘 모르겠으면 등기부등본을 들고 은행에가서 물어보면 친절하게 설명해주시니 절대 혼자 끙끙 앓지 마세요!

등기부등본은 돈을 보낼 일이 있을 때마다 확인하는 것이 좋습니다. 변동사항이 발생하진 않았는지요.

1. 소유자 정보: 등기부등본에는 부동산의 소유자 정보가 포함되어 있습니다. 임대인이 등기된 소유자와 일치하는지 확인하세요.
   
2. 전매제한사항: 부동산에 전매제한이 있는 경우, 등기부등본에 해당 내용이 기록되어 있습니다. 이는 임대인이 부동산을 다른 사람에게 매매할 때 일정 조건이나 제한이 있는지 확인하는 데 도움이 됩니다.
   
3. 채권 또는 저당 등 기타 권리: 소유자가 부동산을 담보로 대출한 경우 등기부등본에 이 정보가 나타납니다. 부동산에 대한 부담이나 제약사항이 있는지 확인하세요. 근저당 잡혀있는지 꼭 확인하시구요. 근저당이 하나도 없으면 대출이 왠만큼 잘 나옵니다.
   
4. 부동산의 면적 및 구조: 등기부등본에는 부동산의 면적과 구조에 대한 정보가 포함될 수 있습니다. 실제 임대되는 부동산이 기재된 정보와 일치하는지 확인하세요.
   
5. 공유 시설 및 권리: 등기부등본에는 부동산에 대한 공동 소유, 공동 관리, 공동 이용 등에 관한 규정이 포함될 수 있습니다. 임대인과 임차인 간의 권리와 의무를 정확히 이해하기 위해 확인이 필요합니다.
   
6. 지목 및 용도: 등기부등본에는 부동산의 지목(토지, 건물 등)과 용도(주거, 상업 등)에 관한 정보가 있습니다. 부동산이 허용된 용도에 맞게 사용되고 있는지 확인하세요. 특히, 근린생활시설인 경우에는 전세보증보험에 가입이 불가능하니 이 점도 꼭 확인해주세요. 전입신고, 확정일자를 받으려면 ‘용도’ 란에 주거용이 명시되어 있어야 합니다.

2. 계약 당사자 확인

✔️ 신원확인

전세 및 월세 계약 시에는 상대방의 신원을 확실히 확인해야 합니다. 상대방의 신분증을 확인하고 등기부 등재사항을 확인하여 실재하는 주체와 계약하고 있는 부동산의 정보가 일치하는지 확인하세요.

✔️ 대리인 계약시, 위임장 확인

매매계약은 당사자가 직접 서명하고 날인하는 것이 원칙입니다. 계약서의 내용 또한 구체적이고 명백한 문구를 사용해야 합니다. 하지만 당사자 중에는 부득이한 사정으로 대리인을 내세우는 경우가 있습니다. 이렇게 제삼자와 계약하는 경우에는 매도자로부터 대리권을 부여받았는지 확인해야 합니다. 즉, 부동산 처분행위에 관한 위임장과 함께 인감증명서가 있는지 확인해야 합니다***

3. 돈과 관련된 사항 확인

1) 임대 기간 동안의 월세 및 전세 지불 일정과 방법을 명시합니다. 재계약시 인상 기준에 대한 내용도 명확히 작성되어야 합니다. 어떠한 상황에서 인상이 가능하며, 어떤 기준으로 임대료가 결정되는 지에 대한 조항을 검토하세요.

2) 계약금을 납입했거나 잔금까지 이미 입금을 완료했는데 계약을 해지하는 경우도 더러 있습니다. 계약 해지 시의 절차 및 위약금 조항을 정확하게 명시하여 분쟁을 방지하는 것이 좋습니다. 관습적으로 보통 100 ~ 200%를 배상합니다.

3) 계약서에는 보증금의 금액과 반환 조건을 명시적으로 기재해야 합니다. 반환 시점, 반환 조건 및 공과금, 임대기간 종료 시의 상태 등에 대한 조항을 명확하게 확인하세요.

4) 제세 공과금 부담 일정 : 전월세 계약 시에는 신경써야 할 제세 공과금이 없다고 잘못 생각하고 있는 사람들이 많습니다. 각종 공과금 – 수도, 가스, 전기, 난방 등의 공공시설 이용에 대한 요금 – 에 대하여, 잔금 지급일 이전까지는 매도인이 제세 공과금을 부담하고, 지급일 이후부터는 매수인이 부담한다는 조항을 추가하면 좋습니다.

5) 입금 시에는 통장 송금 확인증을 꼭 받아두어야 합니다.

3. 임대기간 및 갱신 여부 명시

임대기간은 정확히 명시되어야 하며, 갱신 여부에 대한 조항도 명확하게 작성되어야 합니다. 임대기간이 종료되었을 때의 재계약 여부와 조건에 대해 미리 협의하세요.

4. 특약 추가 사항 검토

부동산 거래에서의 특별한 조건이나 합의된 내용은 특약에 추가하여 명시하는 것이 좋습니다. 특약을 통해 양측이 합의한 내용을 더 명확하게 기재할 수 있으며, 분쟁 발생 시 유용하게 사용될 수 있습니다.

* 특약 1. 전세대출 안나오면 계약무효 & 계약금 100% 반환 조항 달기

* 특약 2. 잔금 지급일 이전까지 매도인이 미등기 건물을 등기합니다.

* 특약 3. <이런 조항이 있다면 꼭!!!! 삭제하세요>

“임차인은 위 부동산에 존재하는 선순위 권리(근저당권, 임차권 등)로 인하여 경매 등이 실행될 경우 임차보증금의 전부 또는 일부를 반환받지 못할 수도 있음을 확인한다.” >> 이런 조항이 있는 경우, 은행에서 대출도 안 나올 뿐더러, 나중에 정말 큰일 날 수가 있습니다.

* 특약 4. 붙박이장과 에어컨 등 무상으로 사용하도록 제공한 물건들이 있다면 임차인에게 무상으로 제공한다는 사실을 명확히 기재해두면 좋습니다. 입주할 때 당시의 사진을 꼭 찍어두고 하자가 있다면 집주인에게 카톡이나 이메일로 보내 증거를 남겨놓으세요.
임차인이 부담할 유지 보수 및 수리 책임과 관련된 내용도 추가해 놓으면 좋습니다. 좋은 집주인들도 많지만, 나중에 이사갈 때 덤탱이 씌우는 경우도 무척 많습니다.

5. 그밖에…숫자표시 정확히

부동산 거래 시, 대상 부동산의 정확한 정보를 포함하여 매매 계약서를 작성해야 합니다. 이는 토지의 면적뿐만 아니라 부속건물 및 미등기 건물까지 정확한 수량(면적)을 명시해야 함을 의미합니다. 토지 면적은 등기부가 아닌 토지대장을 기준으로 기재되어야 하며, 건물에 대해서는 건축물관리대장을 참고하여 표기해야 합니다. 미등기 건물이 존재하는 경우에는 등기 후 매수하는 것이 바람직합니다.

6. 계약서 상세 검토

모든 조항 및 내용을 상세하게 검토하고 이해한 후에 서명하세요. 모호한 표현이나 이해하지 못하는 내용이 있다면 부동산 전문가나 변호사와 상담하여 합의된 내용을 명확히 해두세요.

부동산 거래 시에는 신중한 검토와 상담이 필수입니다. 부동산 계약서 작성 시에는 상기 내용을 참고하여 안전한 거래를 이루어봅시다.

🏡 결론

최근들어 전세사기 관련 범죄가 증가하면서 집 계약에 대한 부담감과 불안감이 증가하고 있습니다.

먼 나라 이야기가 아니라 실제 지인들 중에서도 전세사기를 당한 사례들이 속출하면서 “아 나도 당할 수도 있는 문제구나”라고 체감이 확 드는 요즘입니다.

부동산을 처음 계약하다 보면, 챙겨야 할 게 워낙 많다 보니 이것저것 물어보고 요구하는 것이 괜히 진상 같고 민폐같이 느껴질 수도 있습니다.

하지만 제가 항상 하는 말이 있습니다. 100만원도 안되는 핸드폰을 살 때도 기종, 성능, 디자인 등등 꼼꼼하게 따져보고 사지 않느냐고. 보증금 5000만원짜리 집을 전세로 계약한다면 100만원짜리 핸드폰 살 때보다 딱 50배 꼼꼼하고, 당당하고, 조심스러워야 하는 거라고.

다음 시간에는 계약 후 챙겨야할 사항들에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

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